Dans un jugement de la Cour du Québec, division des Petites créances1, le locataire d'un copropriétaire poursuit en même temps le syndicat de copropriété et le copropriétaire pour des dommages-intérêts subis en raison d'une chute sur des escaliers glissants.
Le contexte exposé au Tribunal
Le locataire loue depuis vingt ans une unité de condo appartenant au copropriétaire défendeur dans un immeuble en copropriété administré par l'autre défendeur, le syndicat de copropriété.
Le locataire réclame la somme de 1 784,00$ suite à une chute survenue dans l'escalier qui mène de la terrasse de son appartement au terrain de la copropriété. Le locataire reproche au syndicat et au copropriétaire d'avoir été négligents dans l'entretien de cet escalier.
Pour sa part, le Syndicat plaide que le locataire a été l'artisan de son propre malheur. Il ajoute, sans préjudice à cette défense, que le montant qu'il réclame est exagéré.
Il est à noter que bien que le copropriétaire ait été notifié de la réclamation devant la Cour, il ne s'est pas manifesté et n'a pas produit de défense. L'audition de la demande a donc procédé par défaut contre ce copropriétaire.
Les questions de droit
Le Tribunal doit alors déterminer si le syndicat et le copropriétaire ont commis une faute qui les rend responsables pour la chute du locataire. Si oui, il devra déterminer si le montant réclamé par le locataire est justifié.
Les faits exposés au Tribunal
Le locataire loue depuis vingt ans un condo de type demi sous-sol situé à l'avant de l'immeuble du syndicat de copropriété. L'immeuble comporte une terrasse à l'avant. Un escalier de bois comprenant quatre marches permet de passer de la terrasse au terrain environnant de la copropriété sans avoir à utiliser la porte principale de l'immeuble.
Le locataire témoigne qu'il dispose d'un petit jardin adjacent à cette terrasse. Un jour vers 18 heures, il monte l'escalier de sa terrasse pour s'y rendre. Lorsqu'il redescend, il glisse sur l'une des marches et tombe sur son côté droit.
Le locataire témoigne qu'il a le souffle coupé, mais il a réussi à se relever et à se rendre à l'appartement voisin, où une voisine l'aide à s'en remettre.
Le lendemain, il se rend à une clinique où le médecin constate qu'il a une côte cassée; il lui prescrit un congé de quelques jours pour cette raison.
Toutefois, le locataire témoigne qu'il n'a pu travailler pendant sept jours suivant l'accident. Dans les semaines qui suivent, il continue à éprouver des difficultés à s'activer et a encore des douleurs.
Quelques jours après l'incident, il avise par écrit le copropriétaire locateur et le syndicat de celui-ci.
Le syndicat avise son assureur et un expert en sinistre mandaté par son assureur se rend chez le locataire pour le rencontrer.
Par la suite, le locataire réclame au Syndicat une indemnité de 784,00$, la perte de salaire des sept jours où il n'a pu travailler (56h X 14,18$/l'heure).
Le syndicat nie le bien-fondé de cette réclamation et refuse de payer quoi que ce soit au locataire. Face à ce refus, le locataire dépose sa réclamation au Tribunal et réclame au syndicat et au copropriétaire locateur sa perte de salaire (784,00$) et un montant de 1 000,00$ en dommages-intérêts pour préjudices corporels et matériels.
L'analyse par le Tribunal
Le Tribunal mentionne qu'aux termes du bail de logement entre le locataire et le copropriétaire, ce dernier est tenu de délivrer le bien loué en bon état de réparation et d'en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail, selon l'article 1854 du Code civil du Québec. Cet article se lit comme suit:
" 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. "
Le locateur qui fait défaut de respecter cette obligation peut être condamné à verser des dommages-intérêts au locataire. Toutefois, le Tribunal fait remarquer au locataire que cette réclamation est du ressort exclusif de la Régie du logement en raison des dispositions de l'article 954 du Code de procédure civile, lequel se lit comme suit:
" 954. Le présent livre ne s'applique pas aux demandes résultant du bail d'un logement ou d'un terrain visés à l'article 1892 du Code civil, ni aux demandes de pension alimentaire ou à celles introduites au moyen du recours collectif. Il ne s'applique pas non plus aux poursuites en diffamation, ni aux demandes soumises par une personne, une société ou une association qui a acquis à titre onéreux la créance d'autrui. "
Le Tribunal a informé le locataire que sa demande contre le copropriétaire doit être rejetée pour cette raison, et que le Tribunal doit agir ainsi malgré que le copropriétaire n'ait pas contesté la demande et qu'il n'est pas présent à l'audience.
Toutefois, le Tribunal souligne que le locataire dispose d'un recours contre le Syndicat en vertu des dispositions de l'article 1077 C.c.Q., lequel se lit comme suit:
" 1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. "
Quant à savoir si un locataire d'un copropriétaire peut être considéré un tiers au sens de cet article, le Tribunal a confirmé que des causes semblables jugées antérieurement ont reconnu qu'un locataire est effectivement considéré comme un " tiers " au sens de cet article.
Le Tribunal informe les parties qu'il existe une présomption à l'effet que les escaliers qui desservent l'unité de propriété sont une partie commune d'un immeuble détenu en copropriété. Cette présomption est contenue à l'article 1044 du Code civil du Québec, lequel se lit comme suit:
" 1044. Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d'accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d'entreposage, les caves, le gros œuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives. "
Le Tribunal précise que pour avoir gain de cause, le locataire doit prouver par une preuve prépondérante, c'est-à-dire qu'il est plus probable qu'improbable, que sa chute est due à un défaut de conception, de construction ou d'un manque d'entretien des escaliers par le syndicat. Il doit aussi prouver qu'il y a un lien direct entre la chute et les dommages subis, ainsi que le bien-fondé du montant de ceux-ci.
Sur la question de la faute de la part du syndicat, le Tribunal considère que le locataire n'avait pas prouvé que les escaliers comportaient un vice de construction ou de conception.
Le locataire a témoigné, de manière convaincante selon le Tribunal, que depuis les 20 ans qu'il est locataire, que la condition de cet escalier s'est dégradée au fil des ans. Il a témoigné que graduellement, la surface des marches de l'escalier s'est recouverte d'une matière verte qui devient glissante plus particulièrement lorsqu'il pleuvait. On retrouve cette matière verte et de la mousse sur le bord du balcon qui surplombe la terrasse et l'escalier, de même que sur les murs de briques adjacents à la terrasse de son appartement.
Selon le Tribunal, le syndicat n'a pas contredit le témoignage du locataire à l'effet que l'état de l'escalier se soit graduellement détérioré au fil des ans. À la lumière de cette preuve, le Tribunal était d'avis que selon toute probabilité, c'est la matière verte rendue glissante par la pluie qui a provoqué la chute du locataire.
Lors de son témoignage, le locataire a affirmé avoir avisé le copropriétaire locateur ainsi que les représentants du Syndicat de l'état dangereux de l'escalier. À l'audition, le président du conseil d'administration du syndicat dit ne pas être au courant de cette plainte du locataire, mais il reconnaît qu'il est possible que le locataire se soit adressé à ce sujet à certains autres membres du conseil d'administration ou au gestionnaire de l'immeuble.
Conséquemment, le Tribunal a conclu que par son inaction et le défaut d'entretenir l'escalier en question, le Syndicat a laissé perdurer une situation dangereuse et pour cette raison, sa responsabilité est engagée envers le locataire.
Quant aux dommages réclamés par le locataire, le syndicat n'a pas contesté la preuve que le locataire ait été empêché de travailler suite à sa chute, ni le montant de revenus qu'il a perdu.
Le Tribunal remarque que le locataire n'a pas produit de rapport médical établissant une incapacité partielle permanente, mais il est convaincu que la preuve démontre qu'il a certainement souffert de douleurs et inconvénients attribuables à sa chute pendant une période de plusieurs semaines. Usant de sa discrétion, le Tribunal a arbitré ces dommages et les évalue à 700,00$, tenant compte notamment d'une condition préexistante en raison de l'arthrose dont il souffrait déjà.
Cependant, le Tribunal était d'avis que le défaut d'entretien de l'escalier par le Syndicat n'est pas la seule cause de sa chute. Selon son propre témoignage, le locataire en connaissait l'état potentiellement dangereux et devait faire preuve de plus de prudence.
Le Tribunal rappelle que la preuve a révélé que le locataire portait des chaussures dont les semelles n'étaient pas dotées de surface antidérapante et qu'il n'a pas pris toutes les précautions qui s'imposaient alors. Donc, selon le Tribunal, une partie des dommages sont donc attribuables à sa propre imprudence, que le Tribunal évalue à 50%.
Pour toutes ces raisons, le Tribunal a condamné le syndicat de lui payer la somme de 742,00$, plus les intérêts au taux légal et indemnité additionnelle de l'article 1619 C.c.Q. à compter de la date de la mise en demeure, plus les frais judiciaires.
1. 2015 QCCQ 11279