Dans une décision récente de la Cour du Québec, division des Petites créances1, le Tribunal a confirmé que des travaux de remplacement d'un balcon, de marches d'escalier, de boiseries et de peinture dans une copropriété n'étaient pas de nature à requérir un vote de l'assemblée des copropriétaires selon l'article 1097 du Code civil du Québec. Le copropriétaire-défendeur ne pouvait donc pas refuser de payer sa part des travaux au motif qu'il n'avait pas voté en faveur de ceux-ci.
Le contexte
Le Syndicat réclame la somme de 5 972,41 $ à l'un des copropriétaires de l'immeuble, soit sa part d'une cotisation spéciale pour des travaux effectués aux parties communes de l'immeuble , lequel compte trois unités.
Le Syndicat a indiqué au Tribunal que les travaux consistaient à remplacer un balcon, les marches de l’escalier extérieur, les boiseries sous le balcon et des ardoises de toit, ainsi qu’à peinturer.
Le copropriétaire-défendeur est l'un des trois copropriétaires de l'immeuble, et il soutient qu'il ne peut être tenu de payer sa part de la cotisation spéciale. Il plaide selon lui, que la nature des travaux constitue une transformation ou une amélioration des parties communes, et donc un vote affirmatif de l'assemblée des copropriétaires selon l'article 1097 du Code civil du Québec, était requis. Cet article se lit comme suit:
1097. Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent:
1° Les actes d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le syndicat;
2° Les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux;
3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;
4° La modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état descriptif des fractions.
Le copropriétaire a soutenu que les travaux en question sont assujettis à l'article 1097 (2), et qu'ils n'ont pas été autorisés selon les prescriptions de la loi. Il plaide que le syndicat avait besoin de son aval avant de procéder parce que les deux autres copropriétaires ne détiennent pas entre eux, les trois quarts des voix des copropriétaires.
Toutefois, le copropriétaire a reconnu devant le Tribunal lors de son témoignage que, si les travaux doivent être qualifiés d’entretien ou de réparations, la somme réclamée est due.
L'analyse par le Tribunal
Le Tribunal retient du témoignage du copropriétaire et de celui des autres copropriétaires, que certains des matériaux employés par le syndicat ne sont pas les mêmes que ceux utilisés à l’origine. L’entrepreneur qui a effectué les travaux à la demande du syndicat a témoigné en effet qu'il a utilisé des matériaux modernes, plus résistants aux intempéries, plus simples et moins coûteux à entretenir que les matériaux traditionnels, comme le bois, par exemple. Cependant, l'entrepreneur a précisé que le résultat est visuellement et fonctionnellement identique.
Pour sa part, le copropriétaire a témoigné, que pour lui, l’utilisation de ces nouveaux matériaux a donné certainement lieu à une amélioration, sinon à une transformation des parties communes.
Le copropriétaire invoque aussi le fait que le permis pour les travaux obtenu de la municipalité par le syndicat est intitulé «Permis de transformation». Il insiste sur le fait que compte tenu que la municipalité a émis un tel permis en appliquant la réglementation municipale, alors les travaux comportent nécessairement un élément de «transformation». Le copropriétaire dit que la municipalité est censée connaître le sens donné par le Code civil du Québec au terme «transformation» de l'article 1097 (2), et que le règlement municipal ne peut pas lui donner un sens différent.
Le copropriétaire a invoqué l'un des principes reconnus dans le domaine d'interprétation des lois, à l'effet qu'il est présumé que le sens donné à un terme dans une loi est uniforme. Toutefois, le Tribunal dans son analyse a fait remarquer au copropriétaire que ce principe s'applique à l'intérieur d'un texte de loi, ou entre des textes de lois relevant d'un même pallier gouvernemental législatif.
Sur ce point, le Tribunal a fait remarquer aux parties que le Code civil du Québec relève de l'assemblée nationale, tandis que les règlements de la municipalité sont décidés par cette dernière. De plus, l'article 1097 du Code civil du Québec constitue un élément du droit commun de la province sur les pouvoirs de l'assemblée des copropriétaires, tandis que les règlements municipaux visent à établir les règles de zonage, de lotissement et de construction. Selon le Tribunal, compte tenu que ces deux textes de loi émanent de sources différentes, sur des matières différentes, les termes utilisés ne veulent pas dire la même chose.
Quant aux dispositions de la déclaration de copropriété de l'immeuble, lesquelles reprennent substantiellement le texte de l'article 1097 du Code civil du Québec, il est clair que les travaux majeurs qui comportent une amélioration ou une transformation des parties communes sont soumis à l’approbation des copropriétaires en assemblée selon la majorité spéciale de l'article 1097 C.c.Q.
Selon le Tribunal, lorsqu'il s'agit de travaux d'entretien et de réparation des parties communes qui ne modifient pas substantiellement celles-ci, ceux-ci peuvent être autorisés à la majorité simple des voix des copropriétaires selon l'article 1096 C.c.Q. Toutefois, le Tribunal n'est pas allé au point de dire que les travaux d'entretien et de réparation doivent être autorisés par l'assemblée des copropriétaires.
Le Tribunal a remarqué que selon la preuve présentée et des témoignages, qu'il était clair que les travaux étaient requis pour assurer la sécurité, la fonctionnalité et généralement, le bon état des parties communes visées. Il s’agissait de réparations qui étaient nécessaires en raison de l'usure de ces parties et de leur âge, et suite aux travaux elles ont la même apparence et la même fonctionnalité et utilité qu'avant les travaux. Pour le Tribunal, celles-ci n'avaient pas été transformées, car il n'y a eu aucun changement de leur forme, et donc il ne sont pas substantiellement différentes à celles d'origine.
Le Tribunal n'est pas d'avis que le fait d'avoir employé des matériaux modernes et plus résistants a nécessairement eu l'effet «d'améliorer» les parties en question dans le sens de l'article 1097 C.c.Q.
C'est pour ces raison que le Tribunal a donné raison à la demande du Syndicat, et qu'il a condamné le copropriétaire à payer au Syndicat la somme de 5 972,41$, plus les intérêts au taux légal, indemnité additionnelle, et les frais judiciaires.
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1. No. Cour : 500-32-140099-138, 2015 QCCQ 10440