Nouvelles https://www.avantagescondo.com/nouvelles.aspx Nouvelles d'Avantages Condo Copyright Avantages Condo http://www.rssboard.org/rss-specification mojoPortal Blog Module info@avantagescondo.com 30 Nouvelles d'Avantages Condo Copyright Avantages Condo Nouvelles d'Avantages Condo info@avantagescondo.com Avantages Condo no Responsabilité d'un copropriétaire: l'importance de la mise en demeure Dans un jugement récent de la Cour du Québec, division des Petites créances1, le Tribunal a jugé que, bien que le copropriétaire pouvait être tenu responsable d'un dommage causé à l'immeuble par son locataire, le fait pour le syndicat de ne pas avoir mis en demeure le copropriétaire avant de procéder à la réparation est une fin de non recevoir.

Les parties et leurs prétentions
Le syndicat des copropriétaires réclame à l'un des copropriétaires de l'immeuble, la somme de 13 765,70 $ en réparation des dommages causés à la porte de garage de l'immeuble par le locataire de ce copropriétaire. Le syndicat poursuit également ce locataire directement comme autre défendeur dans la même cause.

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Toutefois, les syndicats de copropriété peuvent-ils être tenus responsable de toute chute ou blessure d'une personne due aux conditions hivernales sur le terrain de l'immeuble?

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Les prétentions des parties
Dans sa poursuite, le copropriétaire cherche à obtenir une condamnation de 11 036,60 $ contre son syndicat des copropriétaires. Cette réclamation est composée des montants suivants: 4 038,60 $ en guise de «remboursement» du prix d’achat de la partie commune de la copropriété; 5 000 $ pour troubles et inconvénients dont frais bancaires, frais d’avocats, perte de temps, etc.; 1 038 $ pour des procédures en radiation d’hypothèques légales qu’il estime avoir été faites sans droit; 960 $ de frais de copropriété qu’il a dû débourser.

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En copropriété divise, c'est le syndicat des copropriétaires, les membres du conseil d'administration et parfois son gestionnaire immobilier qui sont appelés à réagir aux sinistres afin de s'assurer de la remise en état des parties de l'immeuble touchées par le sinistre, tant les parties privatives que communes. Le syndicat doit souscrire auprès d'un assureur une couverture contre tous les risques usuels, incluant le feu et les dommages causés par l'eau. En effet, les dommages causés par l'eau, provenant soit d'éléments de la plomberie (évier, toilette, bain, douche, tuyau d'alimentation ou de drain) ou de points d'infiltration d'eau naturelle par l'enveloppe du bâtiment, constituent une source importante de dommages qui peuvent être causés à l'immeuble.

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Dans un jugement récent de la Cour du Québec, division des petites créances1, le Tribunal a rappelé à un syndicat de copropriété qu'en l'absence d'une disposition expresse dans sa déclaration de copropriété, que ce n'est pas aux copropriétaires de payer le coût de remplacement de leurs fenêtres, mais plutôt au syndicat en employant son fonds de prévoyance.

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Une copropriété peut être formée d'aussi peu que deux unités d'habitation, mais peu importe la taille de la copropriété, la loi prévoit que la gestion courante du syndicat peut être confiée à un gérant, choisi ou non, parmi ses copropriétaires. Ce gérant agit à titre d'administrateur du bien d'autrui chargé de la simple administration.

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Les prétentions des parties selon le Tribunal
Les demandeurs, deux copropriétaires du syndicat, réclament 6 118,74 $ au Syndicat et à son ancien administrateur provisoire, un représentant du promoteur du projet immobilier. Ils leur reprochent d'avoir insuffisamment assuré l'immeuble. Suite à une incendie qui a causé la perte totale de l'immeuble, l'indemnité d'assurance était insuffisante pour reconstruire l'immeuble et ils ont dû verser, à titre de cotisation spéciale, la somme de 6 118,74$ pour combler le déficit, somme qu'ils leur réclament.

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« L'Office ontarien du secteur des condominiums jouera un rôle de tout premier plan dans la satisfaction des besoins croissants des communautés condominiales de la province, afin que tous puissent adopter ce mode de vie en toute tranquillité d'esprit », a déclaré Mme Tracy MacCharles, ministre des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs. « Je tiens à remercier le conseil d'administration de l'Office ontarien du secteur des condominiums, ainsi que toute son équipe, pour leurs efforts en vue de bâtir des communautés plus fortes à l'échelle de la province, maintenant et pour les années à venir. »

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Les prétentions des parties

Les copropriétaires d'une unité de condominium réclament au syndicat la somme de 2 793,21$ en remboursement des travaux correctifs qu'ils ont dû payer parce que la cheminée qui dessert leur unité ne respectait pas les exigences du Code National du Bâtiment (" CNB "). Ils réclament également 706,12$ pour les honoraires de leur avocat, dont ils ont retenu les services, aux fins de déterminer la responsabilité des parties quant au paiement de ces travaux.

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Le contexte exposé au Tribunal

Le locataire loue depuis vingt ans une unité de condo appartenant au copropriétaire défendeur dans un immeuble en copropriété administré par l'autre défendeur, le syndicat de copropriété.


Le locataire réclame la somme de 1 784,00$ suite à une chute survenue dans l'escalier qui mène de la terrasse de son appartement au terrain de la copropriété. Le locataire reproche au syndicat et au copropriétaire d'avoir été négligents dans l'entretien de cet escalier.

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Le contexte
Le Syndicat réclame la somme de 5 972,41 $ à l'un des copropriétaires de l'immeuble, soit sa part d'une cotisation spéciale pour des travaux effectués aux parties communes de l'immeuble , lequel compte trois unités.
Le Syndicat a indiqué au Tribunal que les travaux consistaient à remplacer un balcon, les marches de l’escalier extérieur, les boiseries sous le balcon et des ardoises de toit, ainsi qu’à peinturer.

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Le contexte selon le Tribunal
Le Syndicat réclame 7 901,41 $ à l'un des copropriétaires de l'immeuble. Le syndicat demande que le copropriétaire soit condamné à lui rembourser cette somme, laquelle représente les honoraires et débours extrajudiciaires de ses avocats. Le syndicat a engagé ces frais dans ses efforts pour recouvrer les frais de condo réguliers et une cotisation spéciale impayés par le copropriétaire. Le syndicat a publié une hypothèque légale contre la fraction du copropriétaire et a signifié un préavis d'exercice de son droit.

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Une copropriété peut être formée d'aussi peu que de deux unités d'habitation, peu importe la taille de la copropriété. La loi prévoit que la gestion courante du syndicat peut être confiée à un gérant, choisi ou non, parmi ses copropriétaires. Ce gérant qui agit à titre d'administrateur du bien d'autrui sera chargé de la simple administration.1 Dans la majorité des cas, la déclaration de copropriété accorde le pouvoir au conseil d'administration de retenir les services d'un gestionnaire et de fixer le montant de ses honoraires.

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Les prétentions des parties selon le Tribunal
Le demandeur et le défendeur possèdent des condominiums respectivement situés aux 24e et 27e étages de l'immeuble.
Le demandeur accuse le défendeur d'avoir mal entretenu le balcon de son condominium entraînant ainsi l’écoulement d’eaux usées. Le demandeur lui réclame donc 4 300 $ en dédommagement de dégâts d’eau à son balcon.

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Les parties et leurs prétentions
Le syndicat de copropriété de l'immeuble réclame à l'un des copropriétaires de l'immeuble, la somme de 575,56 $ en remboursement des honoraires d’avocats engagés pour lui envoyer une mise en demeure. Le syndicat prétend devant le Tribunal, que l'affiche «À louer» posée par le copropriétaire dans sa partie privative est interdite par la déclaration de copropriété.

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Les prétentions des parties
L'ex-copropriétaire réclame à son ancien syndicat de copropriété vertical, ainsi qu'au syndicat horizontal duquel fait partie le syndicat vertical, la somme de 4 588,82$, somme qu'elle a payée aux acheteurs de son unité à la suite d'une poursuite pour vices cachés affectant l'unité.

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En effet, l'article 1075 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :

«1075. L'indemnité due au syndicat à la suite d'une perte importante est, malgré l'article 2494, versée au fiduciaire nommé dans l'acte constitutif de copropriété ou, à défaut, désigné par le syndicat.

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En fait, les deux sont reliées, et voici comment.

Une méthode de développer un projet immobilier en copropriété
Les termes copropriété verticale, et copropriété horizontale, ou initiale, sont utilisés pour décrire les différents niveaux de la copropriété lorsque le promoteur immobilier désire développer et construire son projet par phases, suivant la méthode de déclarations dites «concomitantes».

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