Avantages Condo

Dans un jugement récent de la Cour du Québec, division des Petites créances1, le Tribunal a jugé que, bien que le copropriétaire pouvait être tenu responsable d'un dommage causé à l'immeuble par son locataire, le fait pour le syndicat de ne pas avoir mis en demeure le copropriétaire avant de procéder à la réparation est une fin de non recevoir.

Les parties et leurs prétentions
Le syndicat des copropriétaires réclame à l'un des copropriétaires de l'immeuble, la somme de 13 765,70 $ en réparation des dommages causés à la porte de garage de l'immeuble par le locataire de ce copropriétaire. Le syndicat poursuit également ce locataire directement comme autre défendeur dans la même cause.

Au Québec, les conditions hivernales deviennent de plus en plus imprévisibles : tombées de neige abondantes, suivies de journées pluvieuses, suivie d'une chute de température causant le gel de ce qui reste de cette précipitation. Cette tendance se poursuit en 2017, et comme tous les autres résidents de la province, ceux qui résident dans un milieu de copropriété, les syndicats de copropriété doivent composer avec ces conditions, et prendre les mesures qui s'imposent.

Toutefois, les syndicats de copropriété peuvent-ils être tenus responsable de toute chute ou blessure d'une personne due aux conditions hivernales sur le terrain de l'immeuble?

Dans un jugement récent de la Cour du Québec, Division des Petites créances1, le Tribunal a rejeté la demande en dommages d'un copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires, et condamne le copropriétaire à payer tous les frais d'avocats engagés par le syndicat.

Les prétentions des parties
Dans sa poursuite, le copropriétaire cherche à obtenir une condamnation de 11 036,60 $ contre son syndicat des copropriétaires. Cette réclamation est composée des montants suivants: 4 038,60 $ en guise de «remboursement» du prix d’achat de la partie commune de la copropriété; 5 000 $ pour troubles et inconvénients dont frais bancaires, frais d’avocats, perte de temps, etc.; 1 038 $ pour des procédures en radiation d’hypothèques légales qu’il estime avoir été faites sans droit; 960 $ de frais de copropriété qu’il a dû débourser.

Il est évident que la survenance d'un sinistre affectant notre habitation constitue un inconvénient et une une source importante de désagrément pour son propriétaire. Heureusement, la majorité des propriétaires d'habitations n'ont pas à faire face régulièrement à de telles situations.

En copropriété divise, c'est le syndicat des copropriétaires, les membres du conseil d'administration et parfois son gestionnaire immobilier qui sont appelés à réagir aux sinistres afin de s'assurer de la remise en état des parties de l'immeuble touchées par le sinistre, tant les parties privatives que communes. Le syndicat doit souscrire auprès d'un assureur une couverture contre tous les risques usuels, incluant le feu et les dommages causés par l'eau. En effet, les dommages causés par l'eau, provenant soit d'éléments de la plomberie (évier, toilette, bain, douche, tuyau d'alimentation ou de drain) ou de points d'infiltration d'eau naturelle par l'enveloppe du bâtiment, constituent une source importante de dommages qui peuvent être causés à l'immeuble.

Dans toute copropriété divise, le jour viendra où les fenêtres des parties privatives devront être remplacées. Lorsque le moment arrive, ces travaux importants donnent lieu à des questions, autant de la part des administrateurs et des gestionnaires que des copropriétaires. Qui, entre le syndicat et les copropriétaires individuellement, doit faire effectuer et payer les coûts de ces travaux?

Dans un jugement récent de la Cour du Québec, division des petites créances1, le Tribunal a rappelé à un syndicat de copropriété qu'en l'absence d'une disposition expresse dans sa déclaration de copropriété, que ce n'est pas aux copropriétaires de payer le coût de remplacement de leurs fenêtres, mais plutôt au syndicat en employant son fonds de prévoyance.

La question suivante nous est posée de manière régulière par les membres des conseils d'administration des copropriétés, et même par les copropriétaires: «Il n'y a personne qui voudrait siéger sur le conseil d'administration, alors pouvons-nous tout simplement confier le tout à un gestionnaire et le laisser s'en occuper?» Nous devons y répondre par la négative.

Une copropriété peut être formée d'aussi peu que deux unités d'habitation, mais peu importe la taille de la copropriété, la loi prévoit que la gestion courante du syndicat peut être confiée à un gérant, choisi ou non, parmi ses copropriétaires. Ce gérant agit à titre d'administrateur du bien d'autrui chargé de la simple administration.

Le ministre des Finances Carlos Leitao prévoit depuis quelques mois établir des modifications concernant les assurances des copropriétés au Québec. Il a donc soumis pour consultation, des propositions de modification, au centre desquelles deux grands principes sont considérés, soit que le maintien de l'intégrité du bâtiment tant dans ses parties communes que dans ses parties privatives avant les améliorations, est de la responsabilité du syndicat, et que les copropriétaires individuels doivent bénéficier de règles claires concernant les assurances.

Dans un jugement récent de la Cour du Québec, division des Petites créances1, le Tribunal confirme l'obligation pour le syndicat et ses administrateurs de souscrire une couverture d'assurance valeur à neuf sur tout l'immeuble de la copropriété. Le défaut de ce faire engage la responsabilité civile personnelle des membres du conseil d'administration en cas d'insuffisance de couverture.

Les prétentions des parties selon le Tribunal
Les demandeurs, deux copropriétaires du syndicat, réclament 6 118,74 $ au Syndicat et à son ancien administrateur provisoire, un représentant du promoteur du projet immobilier. Ils leur reprochent d'avoir insuffisamment assuré l'immeuble. Suite à une incendie qui a causé la perte totale de l'immeuble, l'indemnité d'assurance était insuffisante pour reconstruire l'immeuble et ils ont dû verser, à titre de cotisation spéciale, la somme de 6 118,74$ pour combler le déficit, somme qu'ils leur réclament.

Les propriétaires, résidents et administrateurs de condominiums disposeront désormais d'une source fiable de renseignements et de ressources : l'Office ontarien du secteur des condominiums (OOSC), un nouvel organisme mis sur pied pour encadrer la vie en copropriété partout en province.

« L'Office ontarien du secteur des condominiums jouera un rôle de tout premier plan dans la satisfaction des besoins croissants des communautés condominiales de la province, afin que tous puissent adopter ce mode de vie en toute tranquillité d'esprit », a déclaré Mme Tracy MacCharles, ministre des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs. « Je tiens à remercier le conseil d'administration de l'Office ontarien du secteur des condominiums, ainsi que toute son équipe, pour leurs efforts en vue de bâtir des communautés plus fortes à l'échelle de la province, maintenant et pour les années à venir. »

Dans un jugement récent de la Cour du Québec, division des Petites créances1 , le tribunal a jugé que le syndicat poursuivi par des copropriétaires, était responsable des frais de travaux correctifs à une cheminée d'une unité de condo.

Les prétentions des parties

Les copropriétaires d'une unité de condominium réclament au syndicat la somme de 2 793,21$ en remboursement des travaux correctifs qu'ils ont dû payer parce que la cheminée qui dessert leur unité ne respectait pas les exigences du Code National du Bâtiment (" CNB "). Ils réclament également 706,12$ pour les honoraires de leur avocat, dont ils ont retenu les services, aux fins de déterminer la responsabilité des parties quant au paiement de ces travaux.