Pour la personne qui est déjà propriétaire d'un immeuble locatif, le fait d'acquérir une ou plusieurs unités de condominium dans le but d'ajouter à son portefeuille et de générer des revenus de location est une option intéressante. Toutefois, il faut savoir que les règles qui entourent le droit de propriété d'un condominium sont différentes de celles d'une maison unifamiliale ou d'un multi-logement.
Copropriété et syndicat des copropriétaires
Un immeuble de condominium porte le nom de copropriété divise et les règles concernant sa structure juridique et son administration se trouvent dans un document notarié portant le nom de «déclaration de copropriété» auxquelles se rajoutent des dispositions particulières du Code civil du Québec (les articles 1038 à 1109 inclusivement), ainsi que d'autres articles connexes. La publication de la déclaration de copropriété a pour effet de constituer la collectivité des copropriétaires en personne morale portant le nom de «syndicat de copropriétaires». Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble, l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.
Chaque immeuble en copropriété divise est régi par sa propre déclaration de copropriété contenant des dispositions qui lui sont particulières – il y a autant de déclarations que d'immeubles de condominiums, alors il faut prendre le temps de lire et de comprendre la déclaration qui régit votre immeuble.
Fractions – Parties privatives et communes
Parce que la propriété de l'immeuble est divisée entre plusieurs propriétaires, celui-ci est donc divisé en fractions, appartenant à une ou plusieurs personnes. Votre titre de propriété portera alors sur une fraction, laquelle est composé habituellement d'une habitation (logement) connue sous le nom de «partie privative», ainsi qu'une quote-part des parties communes de l'immeuble et des droits d'usage de certaines de ces parties (telles qu'un balcon, espace de stationnement, etc.). La partie privative est à l'usage du propriétaire de la fraction seulement et non pas des autres copropriétaires.
Les parties communes (souvent dites «générales») sont à l'usage de tous les copropriétaires (exemple: passages, entrée principale), tandis que celles appelées «à usage restreint» sont à l'usage d'un ou plusieurs copropriétaires pris individuellement (exemple: le balcon attenant à un logement).
La déclaration de copropriété contient les règles de jouissance des parties privatives, parties communes et parties communes à usage restreint de l'immeuble et décrit les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat et du conseil d'administration. Il est alors important de prendre connaissance de la déclaration de copropriété avant l'achat d'un condominium afin de connaître vos droits et responsabilités à titre de copropriétaire.
C'est dans la déclaration de copropriété que vous trouverez habituellement les dispositions qui régissent les conditions relatives à la location d'un condominium à un tiers locataire, car il peut y avoir certaines restrictions au droit de louer.