Les parties communes à usage restreint et la nature du droit d'usage d'un copropriétaire

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09 juillet 2012
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Dans les copropriétés nous entendons souvent parler qu'un élément de l'immeuble est désigné comme étant une «partie commune à usage restreint». De quoi s'agit-il et qui a le droit d'en jouir?

Tout d'abord, il faut comprendre qu'à la base, une partie commune dite «à usage restreint», est située en dehors des bornes des parties privatives décrites dans la déclaration de copropriété et le certificat de localisation de la partie privative tel que construite. Étant à la base une partie commune de l'immeuble, tous les copropriétaires sont les propriétaires indivis de ces parties, c'est à dire que chaque copropriétaire de l'immeuble est le propriétaire d'une quote part indivise de l'ensemble des parties communes, sans être titulaire d'un droit de propriété sur une partie donnée.

Par contre, le droit de jouir d'éléments des parties communes peut être réservé à un ou plusieurs copropriétaires aux termes de la déclaration de copropriété.1 La description, l'énumération et la destination des parties communes à usage restreint est contenue à la partie acte constitutif de la déclaration de copropriété2 L'application pratique de ce principe se traduit par le fait pour le notaire instrumentant de désigner comme partie commune à usage restreint les balcons, fenêtres, portes d'entrée des parties privatives et dont le droit d'usage de ces parties sera réservé exclusivement au propriétaire de la partie privative attenante (exemple: le balcon de l'unité 101 sera à l'usage restreint du propriétaire de cette unité, et donc ne pas à l'usage des autres copropriétaires). Il s'agit ici de parties communes reliées physiquement à la partie privative comprise dans la fraction du copropriétaire.

En plus de celles-ci, une partie commune à usage restreint peut être détachée physiquement de la partie privative, comme dans le cas d'espaces de stationnement et de rangement.3 Dans les copropriétés comportant une copropriété initiale dite «horizontale» sur laquelle sont construit deux ou plusieurs immeubles «verticaux» et qui font l'objet de déclaration des copropriétés distinctes, certaines parties du terrain tel que les cours avant et arrière, les espaces de stationnement, seront désignées des parties communes à l'usage restreint des copropriétaires d'un des immeubles verticaux.

Toutefois, il ne faut pas oublier que ce n'est pas le syndicat, mais plutôt tous les copropriétaires qui sont les propriétaires des parties communes de l'immeuble, et ce, en proportion de leur quote-part indivise. Donc, par l'application de l'article 1039 C.c.Q., c'est le syndicat, par le biais de son conseil d'administration, qui est chargé de la conservation, de l'entretien et de l'administration des parties communes.

Le fondement du droit d'usage restreint des parties communes de chacun des copropriétaires se trouve donc dans la partie acte constitutif de la déclaration de copropriété, mais c'est dans la partie règlement d'immeuble que nous retrouvons les règles et les conditions de jouissance de ces parties que les copropriétaires sont tenus de respecter.

À ce niveau, nous verrons probablement une série de règles sur les sujets suivants:

les objets interdits (matières inflammables, meubles autres que saisonniers, cordes à linge, pneus, etc.), ou autre objet ou contenu susceptible de constituer une nuisance aux autres copropriétaires ou amener une augmentation des primes d'assurance-incendie
interdiction d'en changer l'apparence ni la consistance, sans la permission du syndicat
l'obligation de les garder propre
usages potentiellement interdits (cuisson sur poêle BBQ)
interdiction d'utiliser un espace de stationnement pour garer un véhicule qui n'est pas en état de rouler, ou afin d'effectuer des réparations sur ledit véhicule

Certaines déclarations de copropriété peuvent permettre la cession ou la vente, séparément de la partie privative, d'un droit d'usage restreint sur une partie commune lorsque aux termes de la déclaration de copropriété, ce droit n'est pas considéré une partie intégrante de la fraction, ce qui serait une exception à la règle générale.4 Nous pensons ici aux droits possibles dans une terrasse extérieure, ou des cases de rangement et des espaces de stationnement excédentaires. Certaines déclaration de copropriété interdiront la cession ou la vente des droits d'usage dans un espace de stationnement excédentaire si l'acquéreur n'est pas également propriétaire d'une fraction dans cette copropriété.

Il est important de retenir que l'exercice par le copropriétaire de son droit individuel de propriété dans sa fraction se fait dans un contexte collectif des droits de tous les autres copropriétaires. Il faut donc être sensible au cadre juridique imposé par les dispositions pertinentes du Code civil du Québec et de la déclaration de copropriété.

En cas de doute, n'hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier et droit de la copropriété divise.

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